この記事でわかること
- 隣地が立会いを断ることは、法律上とがめられないということ
- 筆界と所有権界は別のもので、どちらでもめているのかで道が変わること
- 筆界特定制度と境界確定訴訟の違い。相手の協力が要るのはどちらか
- 境界が決まらないまま売る場合の条件
土地を売ろうと確定測量を頼んだら、隣の人が立会いに来てくれない。何度か手紙を出しても返事がない。あるいは「印鑑は押さない」とはっきり言われた。ここで話が止まってしまいます。
最初に、受け入れにくいかもしれないことをお伝えします。
先に結論
隣地の所有者には、立会いに応じる法律上の義務がありません。断ることは違法ではないので、「応じさせる」方向で考えても進みません。
進む道は2つです。ひとつは相手の協力なしに筆界を決める手続きを使うこと。もうひとつは境界を確定させないまま売ること。どちらを選ぶかは、かかる時間と手取りの差で決めることになります。
まず、筆界と所有権界を分けて考える
「境界」という一語が2つの別のものを指しているため、話がこじれます。
| 筆界 | 所有権界 | |
|---|---|---|
| 何の境か | 土地が登記されたときに定められた、公法上の土地の境 | 誰がどこまで所有しているかという、私法上の境 |
| 動かせるか | 当事者の合意では動かせない | 当事者の合意で決められる |
| 決める人 | 法務局（筆界特定）または裁判所（筆界確定訴訟） | 当事者どうし。まとまらなければ裁判所 |
| ずれること | 筆界と所有権界は、長年の占有や塀の位置によってずれていることがあります | |
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隣の人が「そこは昔からうちの土地だ」と言っている場合、それは所有権界の主張です。筆界を特定しても、その主張は消えません。逆に「登記の線がどこか分からない」というだけなら、筆界の問題です。どちらでもめているのかで、使う手続きが変わります。
相手の協力が要るかどうかで、手続きを選ぶ
筆界特定制度
法務局の筆界特定登記官が、筆界の位置を特定する制度です。2006年（平成18年）から始まりました。
- 申請できるのは、所有権の登記名義人など相続人も申請できます
- 相手方の応諾は必要ありませんここが一番大きな利点です
- 特定されるのは筆界の位置。所有権の帰属は判断されません
- 行政の判断なので、法的拘束力はありません不服があれば裁判で争うことになります
- 申請手数料は、対象土地の固定資産課税台帳の価格をもとに算定されますこのほかに測量費と、代理人を立てる場合はその費用がかかります
「法的拘束力がないなら意味がないのではないか」と思われるかもしれません。しかし実務では、筆界特定の結果があれば地積更正登記や分筆登記ができるようになり、売買の前提が整います。それが目的であれば、拘束力の有無は問題になりにくいです。
境界確定訴訟（筆界確定訴訟）
裁判所に筆界を定めてもらう手続きです。判決が確定すれば筆界が形成され、法的拘束力を持ちます。
確実さでは筆界特定より上ですが、相手を被告として訴えることになります。隣に住み続ける相手と訴訟をするという判断は、簡単なものではありません。期間も費用も筆界特定より重くなります。
筆界特定は標準処理期間、訴訟は平均審理期間です。
出典：名古屋法務局「筆界特定制度」の案内資料より作成。筆界特定は同局の標準処理期間、訴訟は「土地境界」に関する訴訟の平均審理期間として示された数値です。案内資料（名古屋法務局）
どちらも、売るつもりの人にとっては長い期間です。そしてこれは、申請してからの期間です。その前に測量し、資料を集め、代理人を決める時間が乗ります。「来月売りたい」という事情には合いません。
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測量費は誰が負担するのか
法律で決まっているわけではありません。実務では測量を依頼した側が負担するのが一般的です。売るために測量するなら、売主が払うことになります。
隣地と共同で境界を確定させる場合には、折半や応分の負担にすることもあります。ただしこれは話し合いで決めるものなので、相手が立会いを断っている状況では期待できません。金額は土地の形、筆数、資料の残り方で大きく変わるため、相場をお伝えすることはできません。土地家屋調査士に見積りを取るのが確実です。
境界標を動かさないでください。塀も自分で作り直さないでください
境界標が邪魔な位置にある、古くて傾いている、相手が勝手に置いたものに見える。そうした事情があっても、自分の判断で抜いたり動かしたりしないでください。
境界標を損壊し、移動し、もしくは除去して土地の境界を認識できないようにする行為は、境界損壊罪にあたります（刑法262条の2）。5年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金という、軽くない罪です。善意でやったことでも、相手が告訴すれば争いになります。
塀やフェンスの作り直しも同じです。位置を1センチでも動かすと、後の境界の話で不利になります。傾いていても、壊れていても、売る話が終わるまでそのままにしておいてください。
測量も手続きもしていない状態で構いません。公図と登記で出せる範囲をお伝えします。
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境界が決まらないまま売る
こちらの道もあります。実際、この状態で売られる土地は少なくありません。
売買では、面積の扱い方を契約で決められます。登記簿の面積をそのまま使って、実測との差が出ても精算しないという取り決め（公簿売買）にすれば、確定測量をしないまま契約を結べます。あわせて、境界を明示しないことを特約で定めることになります。
ただし条件があります。
- 買主がこの条件を受け入れる相手でなければ成立しません住宅を建てて住もうという個人の買主は、ほぼ受け入れません
- 価格は下がります面積の不確かさと、将来もめる可能性を買主が引き受けるためです
- 隣地ともめている事実は、伝える必要があります隠して売ると後から責任を問われます
- 相続土地国庫帰属制度は使えません境界が明らかでない土地は、申請が却下される要件に挙げられています
最後の点は意外に効いてきます。「国に引き取ってもらう」という選択肢も、境界が決まっていないと使えません。手放す道が狭まるという意味で、境界未確定は放っておくほど不利になります。
どちらを選ぶかの考え方
A筆界を決めてから売る
- 土地家屋調査士に相談
- 筆界特定の申請、または訴訟費用はご負担になります
- 特定または判決9か月から、それ以上
- 地積更正をして売る価格は高くなり、買主の層も広がります
B境界未確定のまま売る
- 公図・登記・現況で査定
- 公簿売買・境界非明示の条件で価格をお出しします
- 隣地ともめている事実はそのまま開示します
- 価格は下がります期間は大幅に短くなります
Aが向いているのは、時間に余裕があって、土地の価格そのものが大きい場合です。測量費と手続費を払っても、上乗せ分で戻ってきます。
Bが向いているのは、相続の分割を早く終わらせたい、隣地との関係をこれ以上こじらせたくない、土地の価格に対して測量費の比率が高い場合です。郊外や地方の土地では、測量費が売却価格の相当な割合になることがあり、そうなるとAは合いません。
ご相談の前に用意しておくと早いもの
- 公図と登記事項証明書法務局で取れます
- 地積測量図があれば、その写し法務局に備え付けられていることがあります。古いものでも構いません
- 境界標の位置が分かる写真スマートフォンで撮ったもので十分です
- 隣地とのやりとりの記録手紙の控え、返事の有無、言われたことのメモ
- 土地家屋調査士の見積りがあれば、その書面
当社が現地で確認していること
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境界標が現地にいくつ残っているか
コンクリート杭、金属標、刻印。残っている数が多いほど、特定の見通しが立ちやすくなります。
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公図と現況のずれ方
公図の形と現地の形が合っているか。ずれの向きと大きさを見ます。
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塀・フェンス・溝の位置
誰が設置したものか、どちら側に建っているか。所有権界の争いの材料になります。
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越境しているもの
屋根、樹木の枝、配管。越境があると、境界の話とは別に処理が必要になります。
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隣地の使われ方
住んでいるのか、空き家か、所有者が遠方か。これによって、話し合いの余地が残っているかの見立てが変わります。
よくあるご質問
- 境界が決まらないまま放っておくと、どうなりますか？
- 売る選択肢が狭まっていきます。境界が明らかでない土地は、相続土地国庫帰属制度でも申請が却下される要件に挙げられています。また境界標が失われたり、隣地の所有者が代わって事情を知る人がいなくなると、後から決めるのがさらに難しくなります。
まとめ
- 隣地には立会いに応じる義務がありません。応じさせる方向では進みません
- 筆界と所有権界は別のもの。どちらでもめているかで手続きが変わります
- 筆界特定制度は相手の応諾が不要。ADRは相手が応じないと進みません
- 期間は筆界特定で9か月、境界確定訴訟で15.8か月が目安として示されています
- 測量費は依頼した側の負担が一般的。金額は条件で大きく変わります
- 境界標を動かすと境界損壊罪にあたります。塀も作り直さないでください
- 公簿売買・境界非明示の条件なら、確定させないまま売ることもできます
隣地とのやりとりで疲れてしまってからのご相談が、多いです。公図と登記だけお持ちのうえ、ご連絡ください。