祖父名義のまま・何代も相続登記していない土地を売る

登記を取ってみたら、名義が祖父のままだった。父も亡くなっているので、自分の名前はどこにも出てこない。固定資産税の通知だけが毎年届いている。こういう土地のご相談を、よくお受けします。

登記が何代も止まっている状態は、特別に珍しいことではありません。ただ、売るときには必ず通らなければならない手順があります。

2024年4月から、相続登記は義務になりました

まず前提の確認です。2024年（令和6年）4月1日から、相続による所有権移転の登記は申請が義務になりました。

この義務は、施行日より前に起きた相続にもかかわります。祖父が何十年も前に亡くなっていても、登記がされていなければ対象です。この点で「昔の話だから関係ない」とは言えなくなりました。

ただし、慌てる必要はありません。法務省は「正当な理由」がある場合を例示しており、そのなかに数次相続によって相続人が極めて多数にのぼり、戸籍などの資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースが挙げられています。まさに祖父名義のまま何代も止まっている土地が、これに当たります。手を付けていることが大事で、一夜で終わらせることが求められているわけではありません。

「相続人申告登記」では売れません

2024年4月から、相続人申告登記という簡単な仕組みも始まりました。自分が登記名義人の法定相続人であることを登記官に申し出るもので、これをすれば申請義務を果たしたものとみなされます（不動産登記法76条の3）。

便利な制度ですが、これは「申告した人がいる」という記録が登記に付くだけで、所有権が移るものではありません。売るには、別途きちんとした相続登記が必要です。義務を果たすための制度と、売るための制度は別物だと考えてください。

相続人は何人になるのか

ここが一番の山です。登記名義人が亡くなった時点の相続人を考え、そのなかに亡くなっている人がいれば、さらにその人の相続人を考える。これを繰り返します。世代をまたぐことで相続が重なっていく状態を、数次相続といいます。

数え方は、次の順で確かめます。

1. 祖父が亡くなった日の相続人を出す

   配偶者（祖母）と、子全員です。この時点で遺産分割協議が終わっていたなら、その書面が残っていないか探してください。あれば、ここで話が終わることもあります。

2. そのなかに亡くなっている人がいるか確かめる

   亡くなっていれば、その人の相続人（配偶者と子）が、その人の立場をそのまま引き継ぎます。

3. 引き継いだ人のなかにも亡くなっている人がいれば、また下へ

   これを、全員が生存している人に行き当たるまで繰り返します。

4. 子がいない方がいたら、横に広がる

   子のいない方が亡くなっている場合、配偶者と、その方の親または兄弟姉妹へ移ります。兄弟姉妹の子（甥・姪）まで広がることもあります。ここで人数が一気に増えます。

5. 相続放棄をした人がいないか確かめる

   放棄があれば、その人は最初から相続人でなかったことになります。家庭裁判所に照会して確かめられます。

実際の人数は、家族の形でまったく変わります。たとえば祖父に子が3人いて、そのうち2人が亡くなっていて、亡くなった2人にそれぞれ子が2人いる場合、相続人は「健在の子1人」＋「亡くなった2人の子4人」で5人です。ここに祖母が健在なら6人になります。3人で済むはずだった話が、6人の話になります。

戸籍をどこまで集めるか

相続人を確定させるには、戸籍で裏を取るしかありません。本人の記憶や親族の話では足りません。集めるのは次のものです。

• 祖父の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍のすべて結婚や転籍のたびに戸籍が移っているので、1通では終わりません
• 相続人になりうる人全員の現在の戸籍
• すでに亡くなっている相続人については、その人の出生から死亡までのすべて
• 相続人全員の住民票または戸籍の附票現住所を確かめるためのものです

戸籍は本籍地の市区町村でしか取れないため、転籍が多い家系では請求先が各地に散ります。郵送請求だと1か所で2〜3週間かかることもあり、それを順に辿っていくことになります。期間は事案により大きく変わります。数か月で揃うこともあれば、1年を超えることもあります。

なお、法務局の法定相続情報証明制度を使うと、集めた戸籍を元に相続関係を一覧にした図を発行してもらえます。これがあると、金融機関や法務局への提出が1通ずつで済みます。戸籍を集める手間そのものは減りませんが、集めた後が楽になります。

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相続人の一部と連絡が取れないとき

ここで止まるご相談が一番多いです。状況によって、取れる道が違います。

家庭裁判所の手続きが必要な段階に入ると、期間の見通しは立てづらくなります。どの道を選ぶべきかの判断は、弁護士または司法書士に相談してください。当社はその判断をする立場にありません。

あわせて読みたい親族が明け渡さない家を売る方法相続人の誰かが住んでいる場合は、別の手当てが要ります。

登記が終わる前に、売買の話を進められるか

結論から言えば、話を進めることはできます。決済はできません。

所有権移転の登記は、売主が登記上の所有者になっていないとできません。ですから決済の日までには、相続登記を終えておく必要があります。一方で、それまでの間に査定を受けたり、価格や条件を決めたり、相続人の間で話をまとめておくことは何の問題もありません。

Bを勧めているのは、金額が分からないまま親族に声をかけると、話がまとまりにくいからです。「売ろうと思う」だけでは、賛成も反対もしづらい。「この金額で売れる見込みで、一人あたりこれくらいになる」という形にできると、返事がもらえます。

ご相談の前に用意しておくと早いもの

• 固定資産税の納税通知書これだけでも地番と評価が分かります。登記簿がなくても構いません
• 登記事項証明書法務局で誰でも取れます。オンラインでも請求できます
• すでに集めた戸籍があれば、その範囲途中までで十分です
• 相続人の人数と関係が、分かる範囲のメモ正確でなくても構いません。「おじが2人、うち1人は亡くなっている」程度で足ります
• 司法書士や弁護士に相談済みなら、その内容

当社がしていること、していないこと

線引きをはっきりさせておきます。

登記や交渉そのものは専門家の業務です。当社の役目は、売ったらいくらになるかを早い段階で確定させて、話を動かしやすくすることです。すでに司法書士に依頼されている場合も、並行して査定をお出しできます。

まとめ

• 祖父名義のままでも売れます。ただし決済までに相続登記が必要です
• 2024年4月から相続登記は義務。施行日前の相続も対象です
• 相続人が極めて多数という事情は、法務省が正当な理由の例に挙げています
• 相続人申告登記では売れません。別途相続登記が必要です
• 相続人の確定には戸籍の全部が必要で、期間は事案により大きく変わります
• 相続人がそろう前に、家財や建物に手を付けないでください
• 登記を待たずに査定は受けられます。金額が分かると親族の話が進みます

「何から手を付ければいいのか分からない」という段階でのご相談が、一番多いです。納税通知書だけお持ちのうえ、ご連絡ください。