この記事でわかること
- 中に入れなくても、査定はできること。何が分かって何が分からないか
- 開錠を頼む前に、必ず確認しなければならないこと
- 中を見ないまま売るという選択肢
- 遠方に住んだまま、現地に行かずに進める手順
親が亡くなって家を相続したが、鍵がどこにあるか分からない。合鍵もない。そもそも場所が遠くて、一度も行ったことがない。こうしたご相談は、思っているよりずっと多いです。
空き家を持っている人への調査。
出典：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」（令和7年8月公表）、有効回答 6,294件。調査結果（国土交通省）
空き家の6割近くは、自分で建てたり買ったりしたものではなく、相続で引き継いだものです。鍵の在りかを知らないまま所有者になる、というのは例外的な話ではありません。
先に結論
鍵がなくても査定はできます。登記と公図と外観で、おおよその価格帯は出せます。ただし開錠は、先に確認すべきことを飛ばして頼まないでください。他の相続人がいる場合、順番を間違えると、売却そのものより面倒な問題になります。
中に入れなくても、ここまでは分かります
査定に使う情報の多くは、建物の中ではなく書類にあります。
| 何で分かるか | どこで手に入るか | |
|---|---|---|
| 名義・権利関係 | 登記事項証明書 | 法務局（オンライン請求可） |
| 土地の形・接道 | 公図、地積測量図 | 法務局 |
| 建物の規模・築年 | 登記事項証明書、固定資産税の課税明細 | 法務局、毎年届く納税通知書 |
| 外観・傷み具合 | 現地の確認 | 当社が伺います |
| 周辺の相場 | 公的な取引データ | 国土交通省の公開データ |
| 再建築の可否 | 接道状況、用途地域 | 役所の建築指導課ほか |
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一方で、中に入らないと分からないこともあります。
- 残置物の量と種類処分費が変わるので、価格に一番効きます
- 雨漏り、水回りの傷み、シロアリ
- 増築や改築が登記と合っているか
- 床の抜け、傾き
そのため、中を見ないままの査定は幅を広めにお出しします。開けてみて状態が良ければ上振れしますし、残置物が多ければ下がります。「いくらになるか分からないから相談できない」ということはありません。
あわせて読みたい祖父名義のまま相続登記していない土地を売る相続人が自分ひとりかどうか。確かめ方はこちらです。
開錠を頼む前に、必ず確認してください
ここが、この記事で一番お伝えしたいところです。鍵屋さんを呼ぶ前に、相続人が自分ひとりかどうかを確かめてください。
他の相続人に無断で、中のものを持ち出さないでください
共有の状態にある家財を、話し合いの前に処分したり持ち帰ったりすると、遺産の範囲そのものが争点になります。「あれはどこへ行ったのか」という話になった時点で、売却の合意は遠のきます。
やむを得ず開錠して中を確認する場合も、写真を撮って全員に共有し、何も動かさないのが原則です。貴重品や通帳が見つかった場合は、その場に置いたまま、全員に知らせてください。
相続人が自分ひとりであれば、所有者としてご自身の判断で開錠を依頼できます。その場合でも、相続登記が済んでいないと、鍵屋さんによっては所有者であることの確認を求められます。
開錠は誰に頼むのか、いくらかかるのか
鍵の開錠を扱う事業者に依頼します。金額は、鍵の種類（ディスクシリンダー、ディンプルキーなど）、建具の状態、出張距離で変わるため、一律の相場をお伝えすることはできません。作業前に見積りを取ってください。
- 依頼できるのは、所有者本人かその代理人です本人確認書類と、所有を示す書類の提示を求められます
- 相続登記が済んでいなければ、戸籍や固定資産税の納税通知書で説明することになります
- 鍵を壊す方法と壊さない方法があり、費用が変わります売却前提なら、壊して交換のほうが安く済むこともあります
- 開錠後は、必ず鍵を交換してください誰が合鍵を持っているか分からない状態のままになります
開錠にお金をかける前に、だいたいの金額を知ってから決める、という順番でも構いません。
中を見ないまま売る、という選択肢
開錠も片付けもせず、そのままの状態で売ることもできます。
A開けて、片付けてから売る
- 開錠・鍵交換費用はご負担になります
- 残置物の処分量によっては数十万円規模になります
- 中の状態が分かる良ければ価格は上がります
- 売却手間と費用は先に出ていきます
Bそのままの状態で売る
- 外観と書類で査定
- 当社が開錠も処分も引き受ける
- 遠方のまま、現地に行かずに完結できます
- 価格はその分を見込んだ金額になります
遠方にお住まいの方が選びやすいのはBです。開錠のために往復し、業者を手配し、処分の立ち会いをするだけで、何度も現地へ行くことになるためです。その交通費と時間を考えると、価格差が埋まることも少なくありません。
あわせて読みたい親族が明け渡さない家を売る方法もし誰かが住んでいる場合は、話が変わります。
遠方のまま進める手順
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書類をそろえる
登記事項証明書は法務局のオンライン請求で取り寄せられます。固定資産税の課税明細は、毎年届く納税通知書に付いています。
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相続人の人数を確認する
戸籍の収集はこれからで構いません。まず「何人いそうか」が分かれば、進め方を決められます。
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当社が現地を確認する
外観、接道、越境、周辺の状況を見ます。立ち入りはしません。写真をお送りします。
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価格と条件をお伝えする
中を見ていない前提の幅でお出しします。開錠して確認した場合にどう変わるかも、あわせてご説明します。
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書類のやり取りは郵送で
ご本人確認ができることを前提に、ご来社いただかずに進める方法をご案内できる場合があります。
そのままにしておくと、何が起きるか
急ぐ必要はありませんが、放置には期限のあるものが2つあります。
相続登記は3年以内が義務です
2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をすることが義務になりました。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象になります。施行前に相続したものも対象です。
管理されていない空き家は、固定資産税が上がることがあります
空家等対策の推進に関する特別措置法の改正により、そのまま放置すればいずれ危険な状態になるおそれのある空き家が「管理不全空家」として指定される仕組みができました。指定を受けて勧告されると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税の負担が大きく変わります。中に入れないまま年数が経つと、この対象に近づいていきます。
当社が現地で確認していること
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外観の傷み
屋根、外壁、雨樋、基礎のひび。中に入れなくても、傷みの進み方はかなり分かります。
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接道と通行
前面道路の幅、私道かどうか、工事車両が入れるか。解体や工事の費用に直結します。
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越境と境界
塀、樹木、配管。境界標があるかも見ます。
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郵便物と周辺の様子
郵便受けの状況から、どのくらい放置されているかが分かります。敷地内には立ち入りません。
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近隣への影響
枝の越境やごみの状況など、すでに苦情が出ていそうかを確認します。
よくあるご質問
- 中に荷物が残っています。片付けないと売れませんか？
- 片付けていただく必要はありません。荷物が残ったままの状態で査定し、買い取ったあとの処分は当社が引き受けます。価格はその分を見込んだ金額になりますが、ご自身で業者を手配する手間と費用はかかりません。
まとめ
- 鍵がなくても査定はできます。登記・公図・外観で価格帯は出せます
- 中を見ていない分、価格は幅を広めにお出しします
- 開錠の前に、相続人が自分ひとりかを確認してください
- 他の相続人に無断で中のものを動かさないでください。売却の合意が遠のきます
- 開錠も処分もせず、そのままの状態で売ることもできます
- 相続登記は3年以内が義務。放置した空き家は固定資産税が上がることがあります
鍵の在りかが分からない、相続人が何人いるかも分からない。その段階でご相談いただいて構いません。登記事項証明書だけお手元にご用意ください。